Der BGH zur Abkehr von der (vermeintlichen) „Drei-Angebote-Regel“

Die Ausgangssituation:
Die Rechtsprechung der Instanzgerichte und die Kommentarliteratur gingen bislang überwiegend davon aus, dass die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen in einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn der Entscheidung über die Auftragsvergabe zumindest drei Vergleichsangebote zugrunde liegen. Diese herrschende Meinung wurde nicht zuletzt dadurch verstärkt, dass die Entscheidung des BGH zur Vorlage von Angeboten bei der Neubestellung eines Verwalters (BGH V ZR 110/19) in der Fachliteratur mit einem redaktionellen Leitsatz veröffentlicht wurde, wonach es „nicht nur bei der Neubestellung eines Verwalters, sondern in der Regel bei jeder namhaften Auftragsvergabe … geboten (ist), den Wohnungseigentümern die Angebote … grundsätzlich innerhalb der Einladungsfrist des § 24 Abs. 4 S. 2 WEG zukommen zu lassen.“ Die Bezugnahme auf jede „namhafte Auftragsvergabe“ führte zu der Schlussfolgerung, dass die Vorlage von Vergleichsangeboten bei Bagatellmaßnahmen möglicherweise entbehrlich ist, wobei wiederum unklar war, wann denn eine Bagatellmaßnahme vorliegt.

In einer Entscheidung vom 18. Juli 2025 (V ZR 76/24) hat der BGH diese grundsätzliche Herangehensweise schon in Frage gestellt und ausgeführt: „Bei der Beschlussfassung über die Beauftragung eines Rechtsanwalts müssen keine Alternativangebote anderer Rechtsanwälte vorliegen; dies gilt auch dann, wenn der Abschluss einer Honorarvereinbarung beabsichtigt ist. Entsprechendes gilt bei der Beauftragung von Gutachtern.“ Die einfache und nachvollziehbare Begründung hierfür lautete, dass die Qualität und Qualifikation nicht über das Vergütungsangebot eines Rechtsanwalts oder eines Gutachters festgestellt werden kann.

Gleichwohl stand immer noch im Raum, dass vor der Beauftragung von Erhaltungsmaßnahmen im Regelfall mehrere Angebote eingeholt werden müssen. Und es wurden weiterhin Beschlüsse erfolgreich allein mit der Begründung angefochten, dass keine drei Angebote vorgelegen haben. So wurde eine Entscheidung des BGH zu diesem Problemkreis mit großer Spannung erwartet. Der BGH hat den Spannungsbogen noch vergrößert, indem er am 5. Dezember 2025 verhandelt und die Entscheidung erst Ende März 2026 veröffentlicht hat.

Das Urteil vom 27. März 2026, V ZR 7/25:
Das Urteil des BGH hat zur Klärung der lange Zeit strittigen Frage geführt, was nicht bedeutet, dass damit alle Fragen für die praktische Handhabung durch einen Verwalter abschließend geklärt sind – dies kann aber auch nicht Aufgabe einer BGH-Entscheidung sein.

Ausgangspunkt der Entscheidung ist der Verweis auf den allgemeinen Grundsatz im WEG-Recht, dass die Beschlussfassung einer GdWE – und somit auch die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum - auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage basieren muss. Vergleichsangebote können sich laut BGH als Tatsachengrundlage eignen, jedoch gibt es keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, dies lasse sich aus der gesetzlichen Regelung nicht ableiten. Es komme vielmehr auf alle Umstände des Einzelfalls an, um zu beurteilen, ob eine hinreichende Tatsachengrundlage für die Beschlussfassung vorliegt. Der BGH formuliert hierzu in einem Leitsatz des Urteils: „Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen.“

Bei kleineren Erhaltungsmaßnahmen können – so der BGH – die Verwalter und zumeist auch die Eigentümer selbst die Angebote auf Eignung und Wirtschaftlichkeit prüfen. Zudem könne gerade bei diesen kleinen Aufträgen die langjährig gute Zusammenarbeit mit bestimmten Unternehmen eine Rolle spielen („bekannt und bewährt“).

Bei größeren Erhaltungsmaßnahmen können die erforderlichen Informationen nicht nur über Vergleichsangebote beschafft werden, hier komme beispielsweise die Beratung durch Sonderfachleute wie Architekten und Bausachverständige in Betracht.

Allein das Argument, dass keine drei Angebote vorlagen, wird folglich in der Zukunft nicht mehr zur erfolgreichen Anfechtung von Beschlüssen über Erhaltungsmaßnahmen führen. Gleichwohl kann sich ein Eigentümer darauf berufen, dass das der Auftragserteilung zugrunde liegende Angebot objektiv ungeeignet und / oder überteuert ist. Dies stellt laut BGH einen eigenständigen Beschlussmangel dar, den der Anfechtungskläger darlegen und beweisen muss.

„Unterm Strich“ bedeutet dies für die Beschlussfassung bei Erhaltungsmaßnahmen: Die Einholung von mehreren Angeboten kann durchaus sinnvoll oder zweckmäßig sein – und zwar sowohl mit Blick auf die geforderte Vergütung als auch auf eventuelle Unterschiede bei der angebotenen technischen Lösung. Verpflichtend wäre die Einholung von mehreren Angeboten nur dann, wenn ein vorgelagerte Beschluss der GdWE dies ausdrücklich vorsieht.

Zur Vermeidung von Haftungsansprüchen sollte jeder Verwalter bei der Übermittlung von Beschlussvorschlägen an die GdWE zugleich mitteilen, ob dem Beschlussvorschlag mehrere Vergleichsangebote zugrunde liegen. Ebenso sollte ein Verwalter der GdWE mitteilen, wenn er die aus einem Angebot hervorgehende technische Lösung oder die Angemessenheit des angebotenen Preises nicht beurteilen kann, sodass die GdWE entscheiden kann, ob weitere Angebote eingeholt werden, ob Sonderfachleute hinzugezogen werden sollen oder ob man ohne weiteres über die Beauftragung entscheiden möchte.

Und was wurde aus den Entscheidung des BGH zur Einholung von Vergleichsangeboten bei Neubestellung eines Verwalters (BGH 01. April 2011, V ZR 96/10 und 24. Januar 2020, V ZR 110/19).  An dieser Entscheidung hält der BGH fest. In seinem Urteil vom 27. März 2026 verweist er auf die Unterschiede zwischen Erhaltungsmaßnahmen und der langfristigen Bindung an einen neuen Verwalter. Nach seiner Ansicht sei jedoch bereits ein weiteres Angebot ausreichend, d. h. es müssten nur zwei Angebote vorliegen.

Dr. Peter Höfler
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht
Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht