Kein Zurückbehaltungsrecht beim Hausgeld
BGH, Urteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24
Der Fall:
Ein Wohnungseigentümer verweigerte die Zahlung des laufenden Hausgeldes. Seine Begründung: Die Verwaltung habe trotz mehrfacher Aufforderung keine ordnungsgemäße Jahresabrechnung vorgelegt. Er berief sich auf ein Zurückbehaltungsrecht – und behielt das Hausgeld schlicht ein. Ob das zulässig ist, hatte der BGH zu entscheiden.
Der BGH stellte klar: Ein Wohnungseigentümer kann die laufenden Hausgeldzahlungen nicht mit dem Hinweis auf fehlende Jahresabrechnungen oder andere Gegenansprüche einbehalten. Das gilt selbst dann, wenn der Gegenanspruch bereits anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist.
Das Hausgeld dient der Liquidität der Gemeinschaft und muss pünktlich fließen – unabhängig davon, ob der Eigentümer mit der Verwaltung im Streit liegt. Wer zahlt und gleichzeitig Ansprüche gegen die Gemeinschaft hat, muss diese separat geltend machen, etwa durch Klage oder Aufrechnung im Prozess.
Was bedeutet das für die Praxis?
Für Verwalter und Eigentümergemeinschaften ist dieses Urteil eine wichtige Stärkung: Säumige Eigentümer können sich nicht länger hinter vermeintlichen Gegenansprüchen verstecken, um das
Hausgeld zurückzuhalten. Die Gemeinschaft kann konsequent mahnen und klagen.
Für einzelne Eigentümer bedeutet das: Wer mit der Abrechnungsqualität oder dem Verhalten der
Verwaltung unzufrieden ist, muss dennoch zahlen – und seine Ansprüche auf dem Rechtsweg durchsetzen. Ein eigenmächtiges Einbehalten des Hausgeldes ist keine zulässige Druckmittel.
Annett Geuß
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Arbeitsrecht
Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht