OVG Greifswald zum Ende des Bestandsschutzes bei Nutzungsaufgabe

Das Oberverwaltungsgericht Mecklenburg-Vorpommern hat mit Urteil vom 26.03.2025 – 3 LB 154/20 OVG – entschieden, dass der Bestandsschutz eines Gebäudes im Außenbereich erlischt, wenn die Nutzung endgültig aufgegeben wird; maßgeblich sei, ob aufgrund einer Gesamtbetrachtung aus der Sicht eines objektiven Dritten unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls hinreichend eindeutig davon auszugehen ist, dass der Eigentümer auf die weitere Nutzung endgültig und dauerhaft verzichten will. Dabei seien u.a. der Zustand des Gebäudes und die Dauer des Leerstands zu berücksichtigen. Ist nur die Nutzung des Gebäudes zu betrieblichen Wohnzwecken bestandsgeschützt, so führe der endgültige Wegfall der Koppelung an den Betrieb zum Erlöschen des Bestandsschutzes.

Im zugrundeliegenden Fall wurde die beantragte Baugenehmigung für den Umbau eines ehemaligen Werkswohnhauses abgelehnt, da das Gebäude im Außenbereich liege und keinen Bestandsschutz mehr genieße. Mit der beantragten Bebauung sei eine weitere Verfestigung der vor Ort vorhandenen Splittersiedlung zu befürchten.

Das Verwaltungsgericht Greifswald wies die Klage auf Erteilung einer Baugenehmigung ab. Die hiergegen gerichtete Berufung blieb erfolglos. Das Vorhaben liege im Außenbereich und beeinträchtige öffentliche Belange.

Das vorhandene Gebäude genieße auch keinen Bestandsschutz mehr. Zwar ging der Senat davon aus, dass das Gebäude ursprünglich bestandsgeschützt war. Es wurde nach den Angaben der Beteiligten um 1937/38 im Zusammenhang mit der Entstehung des benachbarten Betonwerks zu betrieblichen Wohnzwecken errichtet und bis in die 2000er Jahre hinein entsprechend genutzt. Zwar sei eine Baugenehmigung nicht nachweisbar. Der Senat ging aber davon aus, dass die Errichtung seinerzeit materiell legal war. Hinzu komme der Gedanke einer Rechtsvermutung, wie sie für „sehr alte Anlagen“ – die vor 1900 errichtet wurden – angenommen wird und dahin geht, dass die Errichtung seinerzeit ordnungsgemäß und in Übereinstimmung mit den damals bestehenden Gesetzen erfolgt ist.

Der Bestandsschutz sei jedoch durch eine Nutzungsaufgabe erloschen, da das Gebäude über 10 Jahre unbewohnt war. Was die Fortdauer des Bestandsschutzes für genehmigte Vorhaben betrifft, und damit die Frage nach der Erledigung einer Baugenehmigung in sonstiger Weise, hält der Senat für maßgeblich, ob die genehmigte Nutzung endgültig aufgegeben oder nur vorübergehend unterbrochen ist. Besteht eine bauliche Anlage in weiterhin nutzbarer Weise fort und tritt keine neue, andersartige Nutzung an die Stelle der genehmigten Nutzung, erlösche die Baugenehmigung nur dann, wenn sich der (tatsächliche) Verzicht auf die weitere Nutzung der baulichen Anlage zugleich als (rechtlicher) Verzicht auf die Baugenehmigung darstellt. Ob das der Fall ist, ist im Wege einer Gesamtbetrachtung aus der Sicht eines objektiven Dritten unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu beurteilen. In dem Verhalten des Eigentümers muss sein dauerhafter und endgültiger Verzichtswille hinreichend eindeutig zum Ausdruck kommen. Diese Voraussetzungen sah das Gericht hier als gegeben an.

Dr. Sebastian Schmuck
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht