OVG Lüneburg: Nutzungsuntersagung gegen Mieter einer Wohnung in einem baurechtswidrig errichteten Gebäude
Mit Beschluss vom 20.01.2025 – 1 ME 158/24 hat das Oberverwaltungsgericht Lüneburg entschieden, dass bei einer Nutzungsuntersagung gegenüber dem Mieter einer formell und materiell baurechtswidrigen Wohnung eine Befolgungsfrist, die der gesetzlichen Kündigungsfrist des Mieters entspricht, regelmäßig angemessen ist.
Der Eigentümer eines Mehrfamilienhausees hatte entgegen der bestehenden Baugenehmigung das Gebäude unter Verletzung der Abstandsflächen zum Nachbargrundstück errichtet. Nachdem Einigungsversuche erfolglos geblieben waren, untersagte die Bauaufsichtsbehörde den Mietern jeweils mit für sofort vollziehbar erklärten Bescheiden die Nutzung ihrer Wohnungen. Die Anträge der Mieter auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung ihrer fristgerechten Widersprüche gegen diese Verfügungen hat das VG Oldenburg abgelehnt (27.11.2024 – 4 B 3780/24). Die dagegen beim OVG Lüneburg eingelegte Beschwerde der Mieter hatte keinen Erfolg.
Zunächst wies das OVG den Einwand der fehlenden Bestimmtheit des Bescheides, da dieser in der Begründung nicht den einschlägigen Absatz und Satz der Ermächtigungsgrundlage genannt habe, zurück. Das Bestimmtheitsgebot setze die Erkennbarkeit des Regelungsgehalts eines Verwaltungsakts, nicht die exakte Wiedergabe der von der Behörde angewandten Rechtsnormen voraus. Die Begründungspflicht des § 39 Abs. 1 VwVfG beinhalte in aller Regel keine Pflicht zum exakten Zitat angewandter Rechtsnormen, jedenfalls wenn sich diese – wie hier – ohne Weiteres erschließen.
Das Verwaltungsgericht habe zutreffend festgestellt, dass das Gebäude formell und materiell baurechtswidrig sei. Dafür genüge auch ein Abstandsflächenverstoß von 45 cm.
Es liege auch kein Ermessensfehler darin, dass die Bauaufsichtsbehörde die Nutzungsuntersagung nicht nur auf die Wohnung beschränkt habe, die sich auf der Gebäudeseite mit der Abstandsverletzung befindet, da der Abstandsflächenverstoß zur Rechtswidrigkeit des gesamten Gebäudes führt. Die Nutzungsuntersagungen seien auch angesichts der erheblichen Kosten für Abbruch und Neuerrichtung des Gebäudes von über einer Million Euro nicht unverhältnismäßig. Dies folge schon daraus, dass die Nutzungsuntersagung keine Pflicht zum Abbruch begründet.
Schließlich blieb der Einwand der Mieter, die Räumung ihrer Wohnungen innerhalb einer Frist von drei Monaten sei ihnen zumutbar, erfolglos. Die eingeräumte Frist von drei Monaten entspreche der Kündigungsfrist für – wie hier – seit weniger als fünf Jahren gemieteten Wohnraum nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, auf deren Ausnutzung sich Mieter regelmäßig einstellen müssen. Besondere Umstände, die ausnahmsweise eine großzügigere Frist und die damit verbundene Hinnahme baurechtswidriger Zustände erforderlich machten, seien dem Vortrag der Mieter nicht zu entnehmen. Es handele sich vielmehr um die üblichen Schwierigkeiten, die mit dem ungewünschten Ende eines Mietverhältnisses verbunden sind.
Dr. Sebastian Schmuck
Rechtsanwalt