SächsOVG: Baulast begründet kein subjektiv-öffentliches Recht

In seinem Beschluss vom 04.02.2026 – 1 A 281/24, hat sich das Sächsische Oberverwaltungsgericht mit den Wirkungen einer Baulast beschäftigt.

In dem Verfahren stritten ein Grundstückseigentümer (Kläger) und die Bauaufsichtsbehörde um die Löschung einer Baulast, die eine Zufahrt zum Grundstück des Klägers sicherte. Die Bauaufsichtsbehörde hatte auf die Baulast auf Antrag des von der Baulast betroffenen Grundstückseigentümers (Beigeladener) verzichtet. Gegen diesen Bescheid erhob der durch die Baulast begünstigte Kläger erfolglos Widerspruch und Anfechtungsklage zum Verwaltungsgericht.

Das Verwaltungsgericht Dresden, Urt. v. 07.05.2024 – 7 K 1032/20 hielt die Klage für unzulässig, weil der Kläger nicht in eigenen Rechten betroffen sein könne. Das zur Baulast führende Rechtsverhältnis bestehe nur zwischen dem die Baulasterklärung abgebenden Eigentümer - hier dem Beigeladenen - und der Bauaufsichtsbehörde. Der Eigentümer des faktisch begünstigten Grundstücks habe indes kein subjektiv-öffentliches Recht auf Eintragung einer Baulast. Denn der Begünstigung des Eigentümers komme eine bloß tatsächliche Natur zu, weil die Baulast ausschließlich im öffentlichen Interesse bestehe. Sie verschaffe dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks kein eigenes Recht auf Benutzung des belasteten Grundstücks. Damit korrespondiere, dass die Begünstigten grundsätzlich auch kein Anfechtungsrecht gegenüber dem Verzicht der Bauaufsichtsbehörde auf die Baulast hätten.

Das Sächsische Oberverwaltungsgericht lehnte den hiergegen gerichteten Antrag auf Zulassung der Berufung ab. Baulasten würden ausweislich des Wortlautes von § 83 Abs. 1 Satz 2 SächsBO unbeschadet der Rechte Dritter wirksam und nach dem Wortlaut von § 83 Abs. 3 Satz 1 SächsBO ist der Verzicht auf die Baulast zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an dieser nicht mehr besteht. Schon aus diesem eindeutigen und abschließenden Wortlaut der Norm selbst ergebe sich, dass die Begründung und Eintragung einer Baulast kein subjektiv-öffentliches Recht zugunsten des Eigentümers des von einer Baulast begünstigten Grundstücks begründet und folgerichtig auch der Verzicht auf eine Baulast und deren Löschung diesen nicht in subjektiv-öffentlichen Rechten verletze. Dieses sich eindeutig und abschließend aus der Norm selbst ergebende Regelungsverständnis werde zudem durch die Regelungssystematik der Sächsischen Bauordnung bestätigt. So unterscheide das sächsische Bauordnungsrecht gemäß § 2 Abs. 12 SächsBO ausdrücklich zwischen privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Sicherungen und stellt die Baulast als öffentlich-rechtliches Sicherungsinstrument ausdrücklich der privatrechtlichen Sicherung durch Grunddienstbarkeiten gegenüber. Mit der Baulast als öffentlich-rechtliches Sicherungsinstrument würden allein allein öffentlich-rechtliche Verpflichtungen im öffentlichen Interesse übernommen. Deshalb habe Eigentümer des faktisch von einer Baulast begünstigten Grundstücks kein subjektiv-öffentliches Recht an der Begründung und Eintragung einer solchen Baulast und folgerichtig verletze auch der Verzicht und die Löschung einer Baulast diesen nicht in eigenen subjektiv-öffentlichen Rechten.

Dr. Sebastian Schmuck
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht