Unzulässigkeit einer gewinnbringenden Untervermietung
Der BGH hatte zu entscheiden, ob eine gewinnbringende Untervermietung von Wohnraum zulässig ist und ob ein Vermieter in einem solchen Fall den Mietvertrag ordentlich kündigen darf.
Im Streitfall hatte ein Berliner Mieter seine Wohnung ohne Untervermietungserlaubnis deutlich teurer untervermietet: Er zahlte selbst 460 € Kaltmiete, nahm aber von seinen Untermietern 962 € monatlich. Nachdem die Vermieterin von der dauerhaften und hohen Untermiete erfahren hatte und den Mieter vergeblich wegen unerlaubter Untervermietung angemahnt hatte, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis im Februar 2022 fristgemäß. Nachdem das Landgericht Berlin der Räumungsklage des Vermieterin stattgegeben hatte, zog der Fall vor den BGH.
Der BGH hat zugunsten der Vermieterin entschieden.
Eine gewinnbringende Untervermietung ist – so der BGH – grundsätzlich unzulässig. Mieter dürfen mit der der Untervermietung keinen Gewinn erzielen, der über die reine Deckung der eigenen mietbezogenen Aufwendungen hinausgeht.
Die gesetzliche Grundlage für Untervermietung ist in § 553 BGB geregelt. Danach kann ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht (z. B. vorübergehender Auslandsaufenthalt, finanzielle Entlastung). Der BGH hat klargestellt, dass ein berechtigtes Interesse nicht darin liegen kann, die Untervermietung als Geschäfts- bzw. Gewinnmodell zu nutzen. Die Untervermietung soll den Mieter entlasten und ihm die Wohnnutzung sichern, nicht dazu dienen, Profit zu erzielen.
Darüber, ob im Einzelfall über die Untervermietung des Wohnraums hinausgehende Leistungen des Mieters, wie etwa die Überlassung von Mobiliar, bei der Frage zu berücksichtigen sind, ob der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt, hatte der BGH nicht zu entscheiden.
Ebenso hatte der BGH nicht über die spannende Frage zu entscheiden, ob ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zu verneinen ist, wenn die Untermiethöhe gegen die Mietpreisbremse verstößt.
Der BGH schafft Rechtsklarheit für Vermieter und Mieter im Wohnraummietrecht zur Zulässigkeit gewinnorientierter Untervermietungen.
Die Untervermietung zur Deckung eigener Kosten (z. B. während Auslandsaufenthalt) bleibt grundsätzlich zulässig; eine Gewinnerzielungsabsicht hingegen wird nicht mehr geschützt.
BGH, Urteil vom 28.01.2026, VIII ZR 228/23
Annett Geuß
Rechtsanwältin