VG Leipzig zur Anforderung an „20 Nachbarn“ im Sinne von § 70 Abs. 3 S. 3 SächsBO
Das Verwaltungsgericht Leipzig hat in einem von uns geführten Verfahren im vorläufigen Rechtsschutz zugunsten unserer Mandantschaft die Anforderungen an die Ermittlung der „mehr als 20 Nachbarn“ im Sinne von § 70 Abs. 3 S. 3 SächsBO klargestellt und geht aufgrund der Fehler bei der Ermittlung der Anzahl der Nachbarn im Verwaltungsverfahren nicht davon aus, dass ein Widerspruch auch nach Ablauf der (vermeintlich in Gang gesetzten) Widerspruchsfrist verfristet ist.
Hintergrund ist die Regelung in § 70 Abs. 3 S. 3 SächsBO, wonach „bei mehr als 20 Nachbarn“ die Zustellung einer Baugenehmigung durch öffentliche Bekanntmachung ersetzt werden kann. Die öffentliche Bekanntmachung setzt die Rechtsbehelfsfristen in Gang. Diese Regelung wurde einem unserer Mandanten zum Verhängnis, da er von der öffentlichen Bekanntmachung (und damit der ihn belastenden Baugenehmigung) erst ca. 3 Jahre nach Ablauf der Widerspruchsfrist erfahren hatte. Die Bauordnungsbehörde hielt den nach ca. 3 Jahren eingelegten Widerspruch für offensichtlich unzulässig, da er deutlich nach Ablauf der (vermeintlich abgelaufenen) Widerspruchsfrist eingelegt worden war.
Das Verwaltungsgericht ging indes nicht davon aus, dass der Widerspruch offensichtlich verfristet war – ob die Widerspruchsfrist für unseren Mandanten überhaupt in Gang gesetzt worden war, sei aufgrund von Fehlern in der öffentlichen Bekanntmachung fraglich.
Die Bauordnungsbehörde zählte etwa jeden einzelnen Sondereigentümer einer Tiefgaragengemeinschaft als einzelnen Nachbarn, obwohl die Tiefgarage auf der Oberfläche und die Beeinträchtigung der Tiefgaragenplätze nicht zu erkennen ist. Richtigerweise müsse die Tiefgaragengemeinschaft dann als ein Nachbar, nicht als eine Vielzahl von Nachbarn gewertet werden – dies jedenfalls solange, wie durch das Bauvorhaben keine konkrete Beeinträchtigung des konkreten Sondereigentums (also des konkreten Stellplatzes) im Raum steht. Gleiches gilt für Wohnungseigentumsgemeinschaften. Erbengemeinschaften seien zudem im Grundsatz ebenso zunächst als ein Nachbar anzusetzen, da einzelne Miterben regelmäßig nicht allein zur Geltendmachung von Einwendungen gegen eine Baugenehmigung befugt seien.
An diesem aufgestellten Maßstab richtete das Verwaltungsgerichts seine weitere Prüfung aus und ging im (vorläufigen) Ergebnis davon aus, dass, statt wie von der Bauordnungsbehörde angenommen über 60 Nachbarn, nur noch weniger als 20 übrig blieben. Damit waren die Tatbestandsvoraussetzungen von § 70 Abs. 3 S. 3 SächsBO schon nicht erfüllt, sodass sich die öffentliche Bekanntmachung als rechtswidrig erwies. Damit war der Weg zu einer inhaltlichen Prüfung, also der Prüfung der Begründetheit unseres Widerspruchs, frei.
Ob die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Bestand haben wird ist offen – die Entscheidung ist nicht bestandskräftig.
Torsten Geißler
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Arbeitsrecht