„Wohnungsbau-Turbo“: Befreiungen und Abweichungen nur mit Zustimmung der Gemeinde
Am 30.10.2025 ist das Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraumsicherung, allgemein bekannt als „Bauturbo-Gesetz“, in Kraft getreten. Damit sollen Wohnbauvorhaben ohne ein Bebauungsplanverfahren zugelassen werden können. Allerdings sind damit von den Gemeinden vermehrt Umweltbelange zu prüfen. Die drei wesentlichen Änderungen betreffen folgende Vorschriften:
§ 31 Abs. 3 BauGB: Danach kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen von den Festsetzungen des Bebauungsplans zugunsten des Wohnungsbaus befreit werden, wenn die Befreiung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Diese Befreiung ist mit öffentlichen Belangen insbesondere dann nicht vereinbar, wenn sie aufgrund einer überschlägigen Prüfung voraussichtlich zusätzliche erhebliche Umweltauswirkungen hat.
§ 34 Abs. 3b BauGB: Bei Innenbereichslagen kann mit Zustimmung der Gemeinde im Einzelfall oder in mehreren vergleichbaren Fällen vom Erfordernis des Einfügens in die nähere Umgebung abgewichen werden, wenn das Vorhaben der Errichtung eines Wohngebäudes dient und auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.
§ 246e BauGB enthält eine bis 31.12.2030 befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau. Danach kann mit Zustimmung der Gemeinde von den Vorschriften des BauGB oder den aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften abgewichen werden, wenn die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist und einem Wohnbauvorhaben dient. Auch bei dieser Regelung sind die Umweltauswirkungen überschlägig zu prüfen. Weitere Einschränkungen gibt es bei Außenbereichslagen.
Obwohl die Neuregelungen noch nicht lange in Kraft sind, hat sich bereits der VGH Mannheim in seinem Urteil vom 06.11.2025 – 5 S 695/24 hiermit befasst. Das Gericht stellt für § 31 Abs. 3 BauGB klar, dass die Befreiung zwingend eine Zustimmung der Gemeinde voraussetzt und zwar auch dann, wenn die Gemeinde selbst Baurechtsbehörde ist, § 36a Abs. 1 BauGB. Danach erteilt die Gemeinde die Zustimmung, wenn das Vorhaben mit ihren Vorstellungen von der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung vereinbar ist. Sie kann ihre Zustimmung unter der Bedingung erteilen, dass der Vorhabenträger sich verpflichtet, bestimmte städtebauliche Anforderungen einzuhalten. Die Zustimmung der Gemeinde gilt als erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens der Genehmigungsbehörde verweigert wird. Auch wenn es im Streitfall nicht entscheidend darauf ankam, wies der Senat darauf hin, dass die Zustimmung wohl kein Geschäft der laufenden Verwaltung sei und daher ein Beschluss des Gemeinderats erforderlich sei.
Das gleiche gelte für die Regelung in § 246e BauGB, da auch insoweit die Vorschrift des § 36a Abs. 1 BauGB gelte, § 246e Abs. 2 BauGB. Auch dieses Zustimmungserfordernis diene der Wahrung der kommunalen Planungshoheit.
Dr. Sebastian Schmuck
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht