Ohne bauablaufbezogene Darstellung kein Entlastungsnachweis bei Bauverzug

OLGMünchen, Beschl. v. 16.04.2024 und 23.05.2024 – 9 U 424/24 (Nichtzulassungsbeschwerdezurückgenommen)

In seinem aktuellen Hinweisbeschluss unterstreicht der Senat: Wer sich als Bauträger auf Verzögerungen beruft – etwa infolge der Corona-Pandemie odersonstiger externer Umstände – muss deren Auswirkungen auf den Bauablauf konkret und prüfbar darlegen. Andernfalls trägt er das Risiko des Verzugs und haftet auf Schadensersatz.

Der zugrundeliegende Fall: Ein Erwerber verlangte vom Bauträger den Mietausfallschaden, nachdem die vertraglich bis zum 30.04.2022garantiert zugesagte Fertigstellung seines Wohnobjekts nicht erfolgt war. Der Bauträger verteidigte sich mit allgemeinen Hinweisen auf Rohstoffknappheit, Handwerkermangel, Corona-bedingte Personalausfälle und Preissteigerungen. Doch das genügte dem Gericht nicht.

Denn der Bauträgervertrag sah ausdrücklich vor, dass sich die Bauzeit nur dann verlängert, wenn konkrete Behinderungen nicht vom Bauträger zu vertreten sind – etwa durch höhere Gewalt, Streik oder verspätete Auswahlentscheidungen des Erwerbers. Die Beklagten konnten aber weder konkretisieren, welche Bauleistungen wann betroffen waren, noch wie lange die jeweiligen Störungen andauerten oder wie sie sich zeitlich auf den Gesamtbauablauf auswirkten. Ein solcher, bauablaufbezogener Vortrag, so das OLG, ist aber zwingenderforderlich, um das gesetzlich vermutete Vertreten müssen (§ 286 Abs. 4BGB) zu widerlegen.

Der Beschluss zeigt deutlich: Gerichte verlangen eine lückenlose Darstellung des Baufortschritts mit Zeitbezug und Kausalitätsangaben. Wer lediglich allgemein auf Pandemiebedingungen oder Marktstörungen verweist, verfehlt die Darlegungslast –mit der Folge voller Haftung für Verzugsschäden.

Praxistipp für Erwerber: Schadensersatzansprüche wegen verspäteter Fertigstellung lassen sich durch vertragliche Garantietermine und eine klare Dokumentation des Bauverzugs rechtssicher durchsetzen –vorausgesetzt, die Ursächlichkeit der Verzögerung liegt beim Bauträger und er kann sich nicht entlasten.

Praxistipp für Bauträger: Wer Haftungsrisiken minimieren will, muss laufenddokumentieren, wann welche Gewerke eingeplant und durch geführt wurden, welche Störungen auftraten und wie sich diese konkret auf die terminliche Abfolge auswirkten. Die bauablaufbezogene Darlegung ist im Prozess Pflicht.